加密资产的风吹到了美国房地产业

当地时间6月25日，美国联邦住房金融局（FHFA）局长普尔特（Bill Pulte）突然发文，表示已要求房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）——这两家掌控美国超半数房贷的“隐形巨头”，研究将比特币等加密货币纳入抵押贷款评估体系！

当地时间周三，美国联邦住房金融署（FHFA）署长Pulte在社交媒体上发文：“经过深入研究，并遵循特朗普总统将美国打造成‘加密货币之都’的愿景，今天我下令房利美和房地美着手准备，将加密货币列为抵押贷款申请的认定资产。”这一指令标志着美国政府支持企业在评估抵押贷款资质的资产审核标准上可能迎来重大转变，同时也与特朗普政府推动加密货币在美国普及的既定目标一脉相承。

终于，加密资产的风吹到了美国房地产业。

一、为何要将加密货币列为抵押贷款申请的认定资产？

核心原因是美国的房地产市场不景气。过去50年来，美国的房屋自有率保持相对稳定，约有62%的人口拥有住房。然而，近年来新申请住房的人数急剧下降。自2022年初抵押贷款利率从疫情低点攀升以来，美国房市持续低迷。去年房屋销量跌至近30年谷底，连续第二年处于销售低迷的状态。今年迄今仍受高利率和房价压制难见起色。Redfin数据显示，截至4月全美房市卖家数量较买家高出近34%。

另外，抵押贷款发放数量（即贷款人与借款人合作形成抵押贷款的过程）在 2024 年中期降至接近历史最低水平，并且在 2025 年第一季度几乎没有改善。发放数量的下降，尤其是再融资数量的下降，归因于两大因素： 住房供应问题和借贷成本。

2012 年起至 2026 年第三季度的抵押贷款发放情况预测。资料来源：Statista

首先，住房供应增长不足以满足需求。住房建设滞后，更多住房被投资者而非潜在购房者购买，而且老年房主仍然选择在家居住，而不是搬到养老院。 

借贷成本也越来越高，许多人将贷款发放量的下降归咎于美联储为抑制通胀而提高利率。但由于次贷危机后遗症，银行对贷款的审查苛刻程度也不可忽视。例如：首付不能低于20%，信用分700以上，必须有稳定的收入来源证明等。很多房屋交易由于买方无法拿到贷款而取消。

面对这些不利因素，美国政府寻找让房主更容易借贷的方法，并将希望最终放在了加密货币。

二、美国联邦住房金融局 (FHFA)指令内容速览

美国联邦住房金融署（FHFA）署长Pulte于当地时间周三签署了这项将加密货币列为抵押贷款申请的认定资产指令，标志着加密货币首次被纳入美国住房贷款核心体系。以下是指令原文：

美国联邦住房金融局 (FHFA)

关于：发布指令，将加密货币视为风险评估中的一项资产（房利美和房地美）

决定编号：2025-360

发布指令，将加密货币视为向房利美和房地美提供的单户住宅贷款的一项资产

鉴于房利美和房地美（简称“企业”）通过审慎的标准为住宅抵押贷款二级市场提供稳定性和流动性，以确保可持续的长期房屋所有权，从而在美国住房金融体系中发挥着关键作用。

鉴于加密货币是一种新兴资产类别，可能提供在股票和债券市场之外积累财富的机会。

鉴于，在贷款结算前未将加密货币兑换成美元的情况下，加密货币通常不会在向“企业”提供的抵押贷款的抵押贷款风险评估过程中被考虑。

鉴于美国联邦住房金融局 (FHFA) 现已确定，在企业级单户住宅抵押贷款风险评估中考虑额外的借款人资产，可能使企业级机构能够评估可用于储备的全部资产信息，并促进信誉良好的借款人实现可持续的房屋所有权。因此，美国联邦住房金融局作为托管人，特此指示各企业级机构准备一份提案，考虑将加密货币作为其各自单户住宅抵押贷款风险评估中的储备资产，而无需将加密货币兑换成美元。各企业级机构应仅考虑那些能够在美国监管的中心化交易所进行证明并存储且符合所有适用法律的加密货币资产。此外，各企业级机构还应根据自身评估考虑额外的风险缓解措施，包括根据市场波动进行调整，并确保对加密货币占储备的比例进行充分的风险调整。在实施任何变更之前，各企业必须提交并获得其董事会批准，然后提交给美国联邦住房金融局 (FHFA) 审查。

本命令立即生效，并应在合理可行的情况下尽快实施。

William J. Pálte 美国联邦住房金融局局长

三、将加密货币列为抵押贷款申请的认定资产有何意义？

1.改善房地产市场现状

如前文所述，美国房地产市场低迷，这一政策或将刺激房地产市场需求。更多持有加密资产的人进入购房者行列，可以增加市场需求，缓解房地产市场低迷行情，对稳定和推动房地产市场发展起到积极作用。

2.利好加密货币贷款机构

联邦住房金融局 (FHFA) 正式承认加密货币，或将为更多借款人开放规模可观的联邦贷款项目。2024 年，仅联邦住房管理局就发放了超过 76 万笔单户住宅抵押贷款，总额达 2300 亿美元。 

根据美国证券交易委员会（SEC）颁布的《员工会计公告第121号》（Staff Accounting Bulletin No. 121）银行规则，大多数银行在2025年1月23日之前无法提供加密货币支持的贷款或抵押贷款。该规则要求金融机构在资产负债表上将加密货币计为负债而非资产。

然而，通过联邦住房管理局 (FHA)、退伍军人事务部 (VA) 和美国农业部 (USDA) 等联邦项目获得的贷款目前不允许借款人使用其加密货币作为抵押品。事实上，一些联邦贷款甚至可能不允许将加密货币出售所得的美元清算款用于首付。 

比特币抵押贷款和债券公司“人民储备”（People's Reserve）的创始人CJ Konstantinos表示，比特币可以通过监管房利美和房地美，进一步帮助降低联邦住房金融局（FHFA）监管的抵押贷款支持证券市场的风险。

3.推动加密资产与传统金融体系的结合

FHFA 的指令是加密货币在传统金融领域的重大突破，意味着数字资产被纳入美国住房信贷核心系统，加密货币与法币在民众生活中同样扮演重要作用。也将推动民众加强对加密资产的了解，并加快在日常生活中的普及。

四、业内人士怎么看？

比特币支持者对 Pulte 开放的态度表示称赞，一些人表示，数字资产中已经内置了贷方喜欢的功能，例如透明的纸质记录。

• Redfin首席经济学家达里尔·费尔韦瑟：“这是加密货币倡导者的重大胜利，它使数字资产获得与其他资产同等的待遇。”当前股票投资已被列为合格储备资产，但贷款机构通常会对波动性较高的个股或加密货币进行折价评估。“只要根据波动性合理调整估值，将加密资产计入储备完全可行。”

• Realtor.com首席经济学家丹妮尔·黑尔：“若两巨头接受加密货币作为抵押品，将强力推动银行改变现行规则。那些原本必须抛售加密资产才能达标的人群——或许这正是他们放弃购房的关键原因——现在可以直接获得贷款资格，这实质上扩大了合格买家池。”
  

• 比特币挖矿即服务 Blockware 的分析师 Mitchell Askew 表示：该资产的流动性和透明托管（即其公共区块链）使其成为住房贷款的“完美抵押品”。

也有一些业内人士对此表示担忧。

• 比特币抵押贷款的公司 Strike 表示，目前形式的加密货币贷款存在一些风险。波动性是一个主要因素。如果 BTC 的价格大幅下跌，贷款价值比就会上升，“这可能会引发追加保证金或清算——在不合适的时机被迫出售。”

• 一位评论者认为贷款机构也面临风险：“这方面的风险模型简直疯狂。传统抵押贷款假设借款人的收入和资产相对稳定。现在，你面对的是净资产一周内可能波动50%的借款人。当你的抵押品包括从比特币到随机DeFi代币的各种资产时，你该如何对投资组合进行压力测试？”